Portefeuillehouder

F. Rorink

Rapportagedatum

15 januari 2021

Het schoolgebouw de Marke Zuid van het Etty Hillesum Lyceum (vmbo)  en de  sporthal Keizerslanden zijn aan vervangende nieuwbouw toe. Op basis van een locatiestudie, die is uitgevoerd door de gemeente Deventer, is besloten dat de vervangende nieuwbouw van beide gebouwen gaat plaatsvinden op de Marke Zuid (zie figuur 1). Voor de school gaat het om het realiseren van onderwijsruimte voor vmbo leerlingen die ook praktijkonderwijs volgen. Voor de sporthal gaat het om het vervangen van de sporthal Keizerslanden.  

In 2017 zijn er moties (2017-1481) door de raad aangenomen die het uitgangspunt vormen voor de duurzaamheidsambities voor beide gebouwen. De raad wil dat bij de investering voor een nieuw duurzaam schoolgebouw en sporthal als uitgangspunt tenminste BREEAM ambitie excellent wordt gehanteerd. De moties moeten echter niet leiden tot een langere doorlooptijd en/of hogere projectkosten. De raad wordt in Q2 hierover geinformeerd via een raadsmemo.

Op het terrein van de Marke Zuid bevindt zich ook het clubgebouw van de Deventer Scheidsrechtervereniging (DSVeO). Deze vereniging heeft recht van opstal en heeft het clubgebouw in eigendom. Het clubgebouw kan mogelijk worden ingepast in de planvorming. Hierover worden momenteel gespreken gevoerd met DSVeO.

De locatie de Marke Zuid grenst aan het Ludgeruskwartier/Roelantflatlocatie. Afhankelijk hoe de locatie de Marke Zuid zich gaat ontwikkelen kan hiermee aansluiting gezocht worden.  

Reeds genomen besluiten:

• · Nota 2017-001854: college besluit d.d. 28-11-2017 en besluit raad EHL d.d. 20-12-2017; krediet nieuwbouw.
• · Begroting 2018: investering sporthal
• · Nota 2018-002036: collegebesluit d.d. 27-11-2018; locatie nieuwbouw EHL en sporthal
• · Nota 2019-000577: collegebesluit d.d. 20-03-2019; businesscases EHL en sporthal
• · Nota 2019-001172: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 11-06-2019; vervolgstappen n.a.v. wensen en bedenkingen Raad
• · Nota 2020-000641: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 26-05-2020; nieuwbouw Etty Hillesum Lyceum en sporthal Keizerslanden (dekkingsvoorstel en ruimtelijke kaders)
• · Nota 2020-937: kaderbrief 2020

Waar nog besluit over genomen moet worden:

• Businesscase Etty Hillesum Lyceum
• Businesscase Sporthal
• Bouwheerschap sporthal
• Ruimtelijke modellenstudie

Het project bevindt zich in de verkenningsfase (definitie). Het eerste concept van de business cases zijn aangeleverd, maar vragen nog om een verdiepingsslag, voordat deze ter besluitvorming aangeboden kunnen worden aan het college van B&W.  

Voor het benodigde aantal m² BVO (bruto vloeroppervlak) voor de school heeft het Etty Hillesum Lyceum in januari 2020 het strategisch huisvestingsplan (SHP) afgerond. Dit SHP heeft als input en onderbouwing gediend voor de besluitvorming over het te realiseren aantal m² nieuwbouw. Het SHP geeft antwoord op de vraag of en hoe De Marke Noord in 2024 volledig vrijgespeeld kan worden ten behoeve van herontwikkeling. Dit is mogelijk indien op de Marke Zuid een nieuwbouwschool van 10.200 m² BVO wordt gerealiseerd in plaats van 9.000m² BVO, zoals het oorspronkelijke plan was. Het college heeft daarop besloten dat op de Marke Zuid een school gebouwd mag worden met een omvang van 10.200m2 BVO, hiermee wordt aangesloten bij het SHP. Voor zowel de gemeente als Etty Hillesum levert dit voordelen op. De financiële dekking voor de extra m² wordt gevonden in de ontwikkeling naar woningbouw van de schoollocaties die door deze ontwikkeling vrijkomen.

Wat betreft de omvang van de nieuwe sporthal dient het nieuwe sportaccommodatiebeleid van de gemeente Deventer als input. De beleidsuitgangspunten zijn in Q4 2020 vastgesteld. De scenario’s hoe om te gaan met de sportaccommodaties worden naar verwachting in Q3 2021 vastgesteld. Deze uitwerking van de beleidsuitgangspunten gaat geen invloed meer hebben op dit specifieke project op de Marke Zuid. Daarvoor is dit project al in een te vergevorderd stadium. Voor het actualiseren van de businesscase van dit project is het uitgangspunt voor het PvE 1 op 1 vervanging van de huidige sporthal Keizerslanden.

Nu de ruimtelijke kaders opnieuw zijn vastgesteld, kan de business case verder worden geactualiseerd. De werksessie die begin 2020 heeft plaatsgevonden heeft in Q3 een vervolg gekregen, waarin de direct betrokken partijen nieuwe stedenbouwkundige modellen met elkaar hebben vergeleken. Hierin is een mooie stap gezet richting een uiteindelijk voorkeursmodel. In Q4 is de modellenstudie vervolgd om tot een voorkeursmodel te komen. Parallel lopend worden de Programma’s van Eisen geactualiseerd en wordt er gezocht naar mogelijke synergie tussen de gebouwen. Op basis van het voorkeursmodel en de PvE’s worden nieuwe ramingen opgesteld voor de business case. Een aantal zaken moet nog verder uitgewerkt worden, waaronder:

• Definitief maken van de business cases.
• Definitief maken van de stedenbouwkundige invulling.
• Uitwerken en invulling geven aan de moties van 2017.
• Inpassen van DSVeO in de nieuwe situatie en bepalen benodigd budget.

De verwachting is dat we de definitiefase  eind Q1, begin Q2 2021 kunnen afronden.

Behoeft aandacht

De businesscases voor de school en de sporthal worden opgesteld volgens de meeste recente  vastgestelde ruimtelijke kaders (10.200m² BVO voor de school en een één op één vervanging van sporthal Keizerslanden, nota 2020-000641). Om de dekking voor de 1.200m² BVO extra voor de school te kunnen financieren is onder andere een strook grond op de Marke Zuid nodig om te herontwikkelen tot woningbouw. Het Etty Hillesum geeft echter aan dat zij deze strook grond ook graag gereserveerd zien voor mogelijke toekomstige uitbreidingen voor de school. In een bestuurlijk overleg tussen gemeente, school en Sportbedrijf is besloten dat er ook gezocht wordt naar alternatieven voor de benodigde dekking.

Behoeft aandacht

Naar aanleiding van de opgestelde businesscases in 2019 zijn de beschikbare budgetten:

Budget sporthal (incl btw)2) €7.691.778

Budgetten nieuwbouw Etty Hillesum Marke  
Budget gemeente Deventer (9.000m²) €21.600.000
Budget gemeente Deventer (1.200m²)1) €  3.400.000
Totaal gemeente €25.000.000
Bijdrage Etty Hillesum Lyceum €3.500.000
Totaal 2) €28.500.000

In de nota 2020-000641 is een schatting genoemd voor het bedrag dat nodig is voor het realiseren van extra 1.200m² BVO voor de school t.b.v het vrijspelen van de Mark  Noord: €3,4 miljoen. Dekking hiervoor kan gevonden worden in het herontwikkelen van de schoollocaties die door de ontwikkeling van het nieuwe schoolgebouw vrijkomen (De Marke Noord, de Boerhaave en een deel op de Marke Zuid). Het risico bestaat dat als gevolg van planologische en economische ontwikkelingen de opbrengsten lager uitvallen dan verwacht.  

Deze bedragen (inclusief een indexering einde werk) zijn als autonome ontwikkeling opgenomen in de kaderbrief van 2020 met de voetnoot dat de bedragen kunnen wijzigen naar aanleiding van de nog te actualiseren businesscases.  

Momenteel worden de business cases voor de school en de sporthal uitgewerkt en laten tot dusver hogere investeringskosten zien dan de budgetten die nu in de begroting zijn opgenomen. De haalbaarheid van de extra duurzaamheidsambities staat sterk onder druk.  

DSVeO  
Voor het inpassen of integreren van de Deventer Scheidsrechtersvereniging is een maatwerk oplossing nodig waaraan momenteel gewerkt wordt. Naar aanleiding van de opgestelde businesscases in 2019 zijn de beschikbare budgetten:

Nee

nvt.

Ja

Ten opzichte van het vastgestelde krediet in 2017 (€10,5 miljoen voor de school en €4,5 miljoen incl. BTW voor de sporthal) is er een afwijking in het totaal investeringsniveau.  

In de businesscases van 2019 komt naar voren dat een totaal investering aan de gemeente nodig is van €21,6 miljoen voor 9.000m² BVO nieuwbouw van de school.  

Voor de sporthal gaat het om een totaalinvestering van €7,7 miljoen incl BTW, indien sporthal Keizerslanden één op één vervangen wordt.

College heeft besloten dat de ontwikkelingen op de Marke Zuid voor de 9.000m² BVO school en de één-op-één vervanging van de sporthal als autonome ontwikkelingen kunnen worden aangemerkt. De overige 1.200m² BVO school wordt aangemerkt als nieuw beleid. Het budget dat hiervoor nodig is, is ingeschat op € 3,4 mln. De bedragen die bij de ontwikkelingen horen worden nog geactualiseerd op basis van de vernieuwde business cases, aan het eind van de definitiefase.  

Nee

Nvt, er is nog geen sprake van exploitatie

Op koers

Kansen:

• Door de aanbevelingen uit het strategisch huistvestingsplan voor nieuwbouw van het Etty Hillesum te volgen, kan de Marke Noord volledig vrijgespeeld worden. Samen met het afstoten van de oude sporthal ontstaat hier een grote locatie voor herontwikkeling voor woningen. De opbrengstenpotentie van de Marke Noord is geraamd op €2,7 miljoen;
• Indien de nieuwbouw van de school en de sporthal op een verantwoorde wijze compact ingepast kan worden op de locatie de Marke Zuid ontstaat er een strook grond welke door de school afgestoten kan worden. Dit stuk grond komt vervolgens om niet terug naar de gemeente. De grond kan, aansluitend aan het Ludgeruskwartier, ontwikkeld worden ten behoeve van woningbouw.
• Stichting Carmel heeft in gesprekken aangegeven de eventuele opbrengstenpotentie van de locatie Boerhaave als extra bijdrage (bovenop hun toegezegde bijdrage) in te willen brengen. Een schriftelijke overeenkomst hierover met het EHL zal onderdeel zijn van de besluitvorming over de defintieve businesscase.

Risico’s
Tijdens de werksessies met de direct betrokken partijen van januari en september 2020 waar diverse stedenbouwkundige modellen met elkaar zijn afgewogen is er gesproken over de risico’s per model. Risico’s die uit deze sessie naar voren kwamen en andere risico’s welke zich kunnen voordoen bij dit project zijn:

• Tijd: indien er niet in één bouwstroom gebouwd kan worden ontstaat het risico dat de planning van de eerste fase invloed heeft op de 2e fase.
• Indien het sportveld wordt verplaatst richting de Keurkampstraat is het mogelijk dat er meer zienswijzen komen tijdens de bestemmingsplan procedure. Door omwonenden te betrekken tijdens het ontwerpproces wordt dit risico verlaagd.
• Indien er wordt gekozen voor een compact model ontstaat het risico dat er te weinig uitbreidingsmogelijkheden voor de school zijn.
• De bouwprijzen kunnen meer stijgen dan verwacht tussen nu en 2024
• Voor de dekking van de extra benodigde 1.200m² BVO op de Marke Zuid wordt voorlopig er van uit gegaan dat de extra kosten gedekt kunnen worden door herontwikkeling van de schoolocaties die mede door dit project vrij komen. Het gaat om de locaties: De Marke Noord, een strook op de Marke Zuid en een stuk grond bij de Boerhaave. Het risico bestaat dat als gevolg van planologische en economische ontwikkelingen de opbrengsten lager uitvallen dan verwacht.
• Inpassing van de DSVeO op de huidige locatie geeft beperkingen in het optimaal indelen van de locatie. Mogelijk krijgt de DSVeO een andere plek op de locatie. Als dit het geval is en de DSVeO wilt hier niet aan meewerken dan kan dit een negatieve invloed hebben op de doorlooptijd.

Voor dit project is er nog geen risicoanalyse gemaakt volgens de gemeentelijke methodiek of volgens de RISMAN methodiek waar Stichting Carmel College mee werkt. Er wordt nog een risico analyse gemaakt tijdens de definitiefase.

Op koers

De planning is ten opzichte van de vorige kwartaal rapportage enigszins veranderd. Echter verwachten we nog steeds dat de school voor het schooljaar 24/25 in gebruik genomen kan worden en dat de sporthal in 2023 opgeleverd kan worden. Het opleveren van de sporthal in 2023 is van belang om gebruik te kunnen maken van de SPUK-regeling. In de begroting is er rekening mee gehouden dat we gebruik maken van de SPUK-regeling.

School:
Definitie: maart 2021
Ontwerp: (doorlooptijd 9 mnd): dec 2021
Voorbereiding: (doorlooptijd 6 mnd): juni 2022
Realisatie: (doorlooptijd 24 mnd): juni 2024
Nazorg

Sporthal:
Definitie: maart 2021
Ontwerp: (doorlooptijd 9 mnd): dec 2021
Voorbereiding: (doorlooptijd 6 mnd): juni 2022
Realisatie: (doorlooptijd 12 mnd): juni 2023
Nazorg

Nee

Hier zien we geen afwijkingen, omdat de bedragen worden opgenomen in de begroting van 2024.

Op koers

De relevante partners van dit project zijn Stichting Carmel college, Etty Hillesum Lyceum (bouwheer school), Sportbedrijf, diverse sportverenigingen en de DSVeO.  

• Stichting Carmelcollege en Etty Hillesum Lyceum zijn actief betrokken bij de realisatie van het schoolgebouw, de school is immers Bouwheer voor de school. Het Etty Hillesum Lyceum draagt zelf zorg over het informeren en/of betrekken van hun medewerkers, de leerlingen en de ouders in het proces.  
• Sportbedrijf is actief betrokken bij het realiseren van de sporthal. Het sportaccommodatiebeleid moet straks uitwijzen welke sportverenigingen gebruik gaan maken van de nieuwe sporthal. Deze sportverenigingen worden betrokken om het Programma van Eisen (PvE) te actualiseren.  
• De DSVeO wordt op regelmatige basis door de projectmanagers geïnformeerd over het verloop van het proces.  
• De omwonenden zijn nog niet betrokken in het proces. Er wordt een communicatieplan opgesteld om de omwonenden te betrekken in de planvorming. De communicatie richting de omwonenden start wanneer het college een principeakkoord heeft gegeven op het voorkeursmodel en de business cases.
• Er is afgesproken met het EHL en Stichting Carmelcollege dat alle communicatie naar buiten met elkaar wordt afgestemd.