Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

31 december 2020

Website: degasfabriek.com

Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer. Een strategische ontwikkeling, die goed is voor de stad en bijdraagt aan diverse doelen. Het te bereiken financiële projectresultaat moet op zijn minst neutraal en het liefst positief zijn.

• Raadsmededeling: Samenhangende aanpak havengebied 778158 (nota 778098) van programma Ruimte en economie, conform b&w besluit d.d. 19-03-2013;
• Structuurvisie stadsassen;
• Nota b&w 884115, d.d. 17 december 2013;
• Nota b&w 2015-000513, Ontwikkeling Living Green, 29 mei 2015;
• Nota B&W 2017-000330, herziening grondexploitaties Groot-Bergweide;
• Verkoopovereenkomst Zutphenseweg 6 – november 2016;
• Bestemmingsplan Stad en Dorpen – februari 2020 (nog vast te stellen door de raad)

Een aantal gebouwen op het Gasfabriekterrein is eind 2016 verkocht. Na renovatie zijn deze gebouwen ingezet om de “Campus Gasfabriek” vorm te geven. Inmiddels zijn hier 60 kleine bedrijven gevestigd met in totaal 250 fte. Het begrip “Campus Gasfabriek” is gedefinieerd in het  bestemmingsplan Stad en Dorpen.  

Er is een onderzoek gestart in opdracht van 1618Vastgoed (Gasfabriek) en OMA (Hartenaasje) door de Stec-groep, om vanuit economisch perpectief de potentie van het gebied Poort van Deventer Noord (Gasfabriek, Gashavenstraat, Gashaven, Hartenaasje en driehoek Finsestraat) aan te geven. Dit onderzoek moet als basis dienen voor een op te zetten ontwikkelingsperspectief voor dit gebied.

Op het terrein staan nog drie bestaande gebouwen, de twee voormalige bedrijfswoningen (waaronder Villa Kakelbont, Zutphenseweg 8) en een portiersloge. De portiersloge is onderdeel van de aanstaande verkoop van het voorterrein (in eerste kwartaal 2021). Voor het sterk vervallen Villa Kakelbont is de verkoop on hold gezet i.v.m. eventuele reservering van de kavel voor een ontsluitingsweg achter S/park langs. De gesprekken met een potentiele koper zijn voorlopig gestopt. De andere bedrijfswoning wordt nog verhuurd en komt op termijn beschikbaar. Ook voor  kavels op het achter-terrein hebben 4 potentiële kopers zich gemeld.

Op het terrein zijn naast ontsluitingswegen en parkeerplaatsen nog een aantal uit te geven gronden, die deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Er is een stedenbouwkundige verkavelingsplan opgesteld om de exacte uitgeefbare gronden te definiëren. Inmiddels is een inrichtingsplan voor de openbare ruimte opgesteld als onderdeel van een nog vast te stellen “Masterplan Light” als basis voor de aanleg van de infrastructuur en de beeldkwaliteit van de bebouwing op het terrein.

Met tijdelijke gebruikers worden gebruiksovereenkomsten gesloten. De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw is uitgevoerd. Het plan om zonnepanelen op carports boven de parkeerplaats te realiseren is afgeblazen door de Gasfabriek. De huidige verouderde parkeerplaats wordt vanaf het vierde kwartaal 2020 verplaatst naar het achterterrein. Tevens zullen enkele ontsluitingswegen worden aangepast. Het waterhuishoudkundige plan is nagenoeg klaar (januari 2021).

Op koers

Inhoudelijk vormt de structuurvisie Stadsaszone en de Omgevingsvisie de koers voor die ontwikkeling. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”. Voor de Poort van Deventer Noord wordt een inventariserend onderzoek en een ontwikkelingsperspectief opgesteld vanuit eigenaren in het gebied in samenspraak met de gemeente.

Behoeft aandacht

Het Gasfabriekterrein is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van €0,18 miljoen (per 1-7-2020) is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans. De grondexploitatie kent een actuele boekwaarde van €0,5 miljoen per 1-10-2020. De nog te maken kosten zijn €1,4 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten zijn nog €1,8 miljoen.  

Omdat de kavel Vila Kakelbont (Fittershuisje) gereserveerd wordt voor een ontsluitingsweg wordt gevraagd een beroep te doen op een risicoreservering voor de te derven grondopbrengsten.

De grondoverdracht en ontvangst grondopbrengst van het voorterrein wordt nu in 2021 voorzien, op het moment van vergunningverlening.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Nee

Er zijn geen afwijkingen ten opzichte van de jaarschijf van de begroting te melden.

Nee

Uitgangspunt is de GREX per 1-1-2020 die is opgesteld in het kader van de jaarrekening.

Nee

Behoeft aandacht

Er zijn geen risico's die ten laste van het gemeentelijk weerstandvermogen komen. Zoals aangegeven is er een risico voor mogelijk gederfde grondopbrengst vanwege reservering kavel Fittershuisje voor mogelijke ontsluitingsweg achter S/park langs.

Op koers

De GREX loopt tot 2022. In 2020 zal een herijking van het stedenbouwkundig beeld en het ontwikkelperspectief voor het gebied worden opgesteld.

In de grondexploitatie wordt uitgegaan van verkoop van de kavel aan de voorzijde, een kavel naast het ketelhuis en de portiersloge aan stichting de Gasfabriek in 2020, de afspraken hierover zijn vergevorderd en gedeeltelijk vastgelegd in overeenkomsten.

Daarnaast resteren uit te geven bedrijfskavels op het achtergelegen terrein aan de zijde van S/Park. Uitgangspunt in de grondexploitatie is dat deze in drie jaar vanaf 2020, nadat er meer duidelijkheid is over de ontsluitingsstructuur, worden uitgegeven.

Op het terrein is nog een bewoonde dienstwoning en achtergelegen bedrijfskavel, verkoop hiervan wordt voorzien in het laatste jaar van de GREX 2022.

Nee

Op koers

Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden, (o.a. overleg met Gasfabriek/1618 Vastgoed, overleg Zonnepark, overleg Poort van Deventer, en overleg met tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn nog alom positief.

De vergunningverlening van de huidige activiteiten van de Gasfabriek is afgerond.  

In samenwerking met beleid (RO en Economie) is een voorstel gehonoreerd om in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” op te nemen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein.

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 januari 2021

In de structuurvisie stadsassen is vastgelegd dat deze locatie kansen biedt voor “Waardevast ondernemen en Slimme mobiliteit”.  

De Stadsentree omvat gronden van meerdere eigenaren. De grootste grondeigenaar is de gemeente. Postillion is eigenaar van de gronden onder het hotel alsmede de gehele parkeerplaats en een ruime groenstrook. Daarnaast is een te ontwikkelen kleiner perceel in eigendom van Explorius Vastgoedontwikkeling. Ook McDonalds maakt deel uit van het plangebied.  

Explorius heeft in 2015 een initiatief met werktitel ‘Deventer Experience’ genomen voor het ontwikkelen van een groot deel van de Stadsentree. Het initiatief voorziet in de ontwikkeling van diverse nieuwe functies, waaronder enkele restaurants en voldoet aan de uitgangspunten van de Structuurvisie Stadsassen. Tussen de gemeente en Explorius is een intentieovereenkomst gesloten waarin afgesproken is dit initiatief op haalbaarheid te onderzoeken en verder uit te werken. Daarin is ook opgenomen dat de gemeentelijke gronden kunnen worden ingebracht in de particuliere ontwikkeling.  

• Structuurvisie stadsassen
• Besluit B&W, 2015-001188, vaststellen intentieovereenkomst met Explorius
• Besluit B&W, 2016-001346, principe instelling met stedenbouwkundige opzet
• Herijking Bergweide, cluster Stadsentree, (2017-000330)

• Reclamebeleid A1 zone . Op 31 januari 2017 besloot het college de leidraad vast te stellen ten behoeve van de aanbesteding van de reclamemast. Op 1 april 2017 bleek dat alleen Explorius heeft ingeschreven als exploitant van de reclamemast. De gunning is vervolgens opgeschort in afwachting van ontwikkelingen van de ruimtelijke kaders.

Explorius heeft in afstemming met de gemeente de integrale ontwikkeling onderzocht op haalbaarheid.

Bij de haalbaarheid van het plan worden verkeerskundig grote vraagtekens gezet. Met name de aansluiting van de Teugseweg op de Zutphenseweg is problematisch. Meer belasting door nieuwe functies in de Stadsentree kan dit kruispunt niet aan. De diverse verkeerskundige varianten die zijn aangedragen en onderzocht leiden niet tot een goede oplossing.  

Nader onderzoek naar de gewenste verkeersstructuur van de Poort van Deventer is nodig om de bereikbaarheid van de Poort – en daarmee de gehele stad te kunnen faciliteren. Het gaat dan niet alleen om oplossingen voor de kruising, maar ook om aanvullende maatregelen (zowel infrastructureel als binnen mobiliteitsgedrag) om de verkeersstructuur voor de gehele stad te optimaliseren. Dit traject is inmiddels gestart.  

De Stadsentree kan niet verder worden uitgewerkt in een ontwikkelingsperspectief zolang er geen zicht is op een goede oplossing van het knelpunt in de verkeersontsluiting. Om die reden is het overleg met Explorius gestart de intentieovereenkomst te beëindigen.  

Na het beëindigen van de samenwerking met Explorius wordt gezocht naar nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. Dat gaat in samenwerking met alle eigenaren en gebruikers van het gebied. Daarbij wordt eveneens onderzoek verricht naar de grenzen van het te ontwikkelen gebied. Ook de locatie van het huidige tankstation (nu BP) wordt daarin meegewogen.

Een bijzondere situatie geldt voor de inrichting van een carpoolplaats. Door de gewijzigde aansluiting tussen N346 en A1 is de oude carpoolplaats inmiddels opgeheven. De nieuwe carpoolplaats was geprojecteerd op de grond van het Postillion. Maar met Postillion kon geen definitieve overeenstemming worden bereikt over de inrichting en de kwaliteit van deze carpoolplaats. Afgesproken is dit thema mee te nemen bij het onderzoek naar een mogelijk alternatieve opzet van de gebiedsontwikkeling.

De realisatie is afhankelijk van de bijdrage van de provincie Gelderland. Het betreft middelen die Gelderland ter beschikking worden gesteld ter compensatie van het opheffen van de bestaande carpoolplaats. Vooralsnog zijn de gelden nog gereserveerd door Gelderland, maar dit zorgt wel voor enige tijdsdruk op de realisatie.

In het gebied kan ook een reclamemast worden opgericht. Daarover worden gesprekken gevoerd met een exploitant, in afstemming met alle betrokkenen in het gebied.   

Behoeft aandacht

In het eerste kwartaal van 2021 neemt het college een definitief besluit over het beëindigen van de medewerking aan het initiatief van Explorius.

Op koers

Op koers, afhankelijk van besluitvorming

De grondexploitatie Teugseweg, onderdeel van het Cluster Stadsentree, kent per 1-1-2020 een planresultaat van € 247.000 (tekort). De boekwaarde bedraagt op 1-1-2021 € 636.000.  
De grondexploitatie is nog gebaseerd op de bestaande uitgangspunten, waarin de integrale ontwikkeling doorgaat. Na de definitieve besluitvorming en de eerste oriëntatie op een nieuwe ontwikkeling wordt bezien welke gevolgen dit heeft voor de grondexploitatie.
De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Ja

Ten opzichte van de zomeractualisatie 2020 is het planresultaat met € 80.000 afgenomen. Dit houdt met name verband met de voorbereidende werkzaamheden voor de aanleg van een carpoolplaats. Deze werkzaamheden worden ten laste gebracht van de door de provincie Gelderland toegezegde bijdrage. In de huidige situatie kan daar evenwel nog niet mee worden gerekend. Indien de carpoolplaats alsnog wordt gerealiseerd zullen ook deze kosten opnieuw daarbij worden betrokken.

Ja

Zie hierboven.

Nee

Vooralsnog geen afwijkingen

Op koers

Op koers, binnen de kaders van de vastgestelde grondexploitatie

Het risicoprofiel bedraagt netto €375.000, verband houdend met de grotere onzekerheden.
In de risicodatabase zijn de volgende risico’s opgenomen:

• Niet volledig kunnen verhalen kosten infra (€0,3 miljoen, kans van optreden 50%);
• Vertraging (rentekosten/plankosten) (€0,2 miljoen, kans van optreden 50%);
• Door een langere looptijd van het project nemen plankosten toe maar is er ook sprake van afbreukrisico (€0,5 miljoen, kans van optreden 25%);

Per saldo wordt er een beroep gedaan op het specifiek weerstandsvermogen van €0,375 miljoen.

Nadere toelichting:
- In de grondexploitatie is beperkt ruimte (€ 350.000) voor een bijdrage aan bovenplanse infrastructuur. Er is een risico opgenomen dat een hogere bijdrage noodzakelijk is.   
- De planvorming verloopt langzamer dan eerder gedacht. De ruimtelijke kaders kunnen pas worden voorgelegd aan de raad gelijktijdig (of nadat) ook een voorstel over de ontsluitingsstructuur aan de raad is voorgelegd.  
- Het is van belang om draagvlak op de ruimtelijke kaders te hebben bij de partners om de uitvoering vervolgens snel ter hand te kunnen nemen.  

Beëindiging van de grondexploitatie zonder ontwikkeling of verkoop van de gronden is niet als risico opgenomen. Inmiddels is het risico ontstaan dat het project opnieuw moet worden opgestart. Dit kan betekenen dat de grondexploitatie dient te worden afgesloten en de boekwaarde dient te worden afgeboekt. Na aftrek van de huidige verliesvoorziening en de opbrengst van de grond onder de reclamemast betekent dit een netto afwaardering van ca. € 300.000. Mocht dit het geval zijn dan vervallen de overige risico’s (€ 375.000). Om die reden is het risicoprofiel nog niet aangepast.

Behoeft aandacht

•Vaststellen ruimtelijk kader (ontwikkelingsperspectief) Stadsentree inclusief financieel kader (actualisatie grex) opgeschort in afwachting van besluitvorming over voortzetten medewerking initiatief Explorius

•Vaststellen anterieure overeenkomsten met Explorius (en eventueel andere partijen) in afwachting van vaststellen ruimtelijke kader.

Ja

Vertraagd

Op koers

Met alle partijen wordt gesproken.

n.v.t.

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 januari 2021

Website: sparkdeventer

Positionering: S/park is een ecosysteem van industrie, kennisinstellingen, ondernemers, investeerders en studenten op het gebied van hoog-reactieve/veeleisende chemie en technologie (o.a. veilige ontwikkeling, productie, verwerking en transport). Door deze specifieke positionering onderscheidt het S/park zich van bestaande (inter)nationale chemie campussen.

Propositie: Bedrijven, kennisinstellingen, ondernemers, investeerders en studenten krijgen tegen commercieel aantrekkelijke prijzen toegang tot een ecosysteem dat o.a. bestaat uit een kennis- en bedrijvennetwerk, R&D-faciliteiten, testvoorzieningen, een incubator, educatie/trainings- en algemene voorzieningen. Op het S/park kunnen zij samen nieuwe kennis, competenties, toepassingen en producten ontwikkelen, processen opschalen en optimaliseren, en nieuw talent onderwijzen en trainen.

Ambitie: De Initiatiefnemers hebben de scherpe ambitie gesteld om een ecosysteem te creëren dat met voldoende kritische massa wereldwijde impact kan behalen met chemische en procestechnologische innovaties. Vertaald in cijfers ziet deze ambitie er als volgt uit: S/park begint met 315 fte, om binnen zeven jaar een totaal van 600 fte te bereiken (inclusief R&D medewerkers van Nouryon, exclusief 50 gebruikers gerelateerd aan educatie).

Samenwerkingsovereenkomst Deventer Open Innovatie Centrum (DOIC) 2017-01524

Er zijn hebben zich het afgelopen kwartaal geen nieuwe vestigingen voor gedaan.  

De hoeveelheid gerealiseerde fte’s blijft achter op de verwachting. Op S/Park zelf zijn 13 fte gerealiseerd, waarvan er 11 fte bestaat uit afdelingen van Nouryon, en 2 fte bij een bedrijf gespecialiseerd in raketbrandstof. Verder heeft op de R&D locatie ook extra aanwas van fte’s plaats gevonden door de komst van afdelingen research van Nouryon en één bedrijf die lab-faciliteiten huurt bij Nouryon. Ook het tweede criterium, de omzet van de BV S/Park, blijft achter bij de verwachting. De voorspelde opbrengsten en investeringen voor de bestaande opstallen van S/Park zijn niet gehaald.  

De resultaten blijven dus achter op de oorspronkelijk verwachtingen, en hetgeen ook contractueel is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. Op basis van de indicatoren ligt een “no go” voor de hand. De raad is hierover in november middels een presentatie en in december middels een raadsmededeling geïnformeerd.   

De raad wordt in Q1 2021 gevraagd om een “no go” besluit te nemen, maar wel de deur open te zetten voor een vervolg van de ontwikkeling van deze locatie. De doelen en condities waaronder dit kan zouden dan in Q1 en Q2 worden verkend.   

Op koers

Zie hiervoor projectbeschrijving.

Ten aanzien van de aanwezige bodemverontreiniging is er in de SOK bepaald dat de verantwoordelijkheid hiervoor blijft bij Nouryon.

Behoeft aandacht

De gemeente beschikt over een reserve waaruit de canon erfpacht de eerste zeven jaar wordt betaald. Dit omdat de afspraak in de SOK is gemaakt dat S\park niet zal worden belast met erfpacht voor deze eerste 7 jaar. Op basis van dit punt liggen de financiën op “koers”.  

Dit aspect staat op rood omdat de financiële resultaten van S/Park achterblijven bij de prognoses uit het businessplan.

Nee

Ja

De hoeveelheid investeringen in S/Park door de BV (waarin HMO en Nouryon participeren) blijft vooralsnog achter bij de prognoses uit het businessplan.

Nee

nvt

Behoeft aandacht

In het weerstandsvermogen van de gemeente wordt rekening gehouden met twee risico’s:  

- S/Park wordt geen succes en partijen beëindigen de samenwerking na 7 jaar. In dat geval lijkt doorexploiteren middels erfpacht ook geen optie en kan de gemeente de grond zelf op een alternatieve manier gaan ontwikkelen en/of verkopen. Een verkenning van dit scenario laat zien dat de grond dan een herontwikkelingswaarde van ca. €3,5 miljoen vertegenwoordigt. Dat zou leiden tot een afwaardering van €4 mln (de gemeente heeft immers al €7,5 miljoen geïnvesteerd). De kans dat zich een dergelijk scenario voordoet, is voorzichtigheidshalve bepaald op 20%. Het netto risico waarvoor weerstandvermogen moet worden aangehouden bedraagt derhalve €800.000, -;  
- Veiligheidscontour €750.000, kans van optreden 10%, €75.000 beroep op weerstandsvermogen.

De hoeveelheid vestigingen van bedrijven is lager dan gedacht. Daarmee ligt een “no go” voor de hand, zoals dat in de samenwerkingsovereenkomst is opgenomen. Bij een "no go” vervallen deze risico's.

Op koers

De raad is bijgepraat door de partners over de voortgang in november 2020. De raad wordt in Q1 2021 gevraagd om een besluit tot een “no go".  

Nee

Op koers

S/Park geeft regelmatig een nieuwsbrief uit.  

Er zijn veel contacten lokaal met cleantech regio en parkmanagement.

n.v.t.